Extinción de condominio en Cataluña: cómo funciona y qué se paga

En este artículo te explico cómo funciona en Cataluña, que tiene reglas propias en el Código civil catalán, distintas de las que aparecen en la mayoría de guías que se encuentran en internet.

Cómo se hace una extinción de condominio

Si todos los propietarios están de acuerdo, se firma ante notario una escritura en la que el piso pasa a ser de uno solo, y quien se lo queda paga a los demás la parte que les corresponde. Después, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Por ejemplo, si un piso vale 200.000 € y es de dos personas al 50 %, quien se lo queda debe pagar 100.000 € al otro. Lo importante es que el valor sea el real y que cada uno reciba lo que corresponde a su porcentaje, porque, como explico más abajo, de eso dependen los impuestos.

¿Qué pasa si uno de los propietarios no quiere?

Nadie está obligado a seguir siendo copropietario. En Cataluña, cualquiera de los propietarios puede pedir en cualquier momento que se ponga fin a la copropiedad, sin tener que justificar el motivo, y si no hay acuerdo puede acudir al juzgado. La única excepción es que se haya pactado mantener el piso en común, y ese pacto no puede durar más de diez años.

Como un piso no se puede dividir físicamente, el Código civil catalán establece que se adjudique a quien tenga interés en quedárselo, que debe pagar a los demás el valor de su parte según tasación. Si hay más de un interesado, tiene preferencia quien tenga un porcentaje mayor, y si los porcentajes son iguales, se decide por sorteo. Solo cuando ninguno quiere quedárselo se vende y se reparte el precio.

Hay además una regla que conviene conocer: quien sea propietario de al menos el 80 % puede exigir quedarse con todo el piso, pagando a los demás su parte, aunque ellos prefieran no vender.

¿Qué impuestos se pagan en una extinción de condominio?

Bastante menos que en una compraventa, siempre que la operación esté bien planteada.

• Quien se queda el piso no paga el impuesto de transmisiones patrimoniales, que es el que se aplica al comprar una vivienda de segunda mano, sino el de actos jurídicos documentados, que en Cataluña es con carácter general del 1,5 %. Cómo se calcula en cada caso es un punto que conviene revisar antes de firmar.
• Quien sale y recibe el dinero, por regla general, no tiene que declarar ninguna ganancia en el IRPF, porque la ley no considera que haya una venta.
• Por el mismo motivo, en general tampoco se paga la plusvalía municipal.

Precio pactado, tasación y valor de referencia

Los propietarios pueden pactar libremente entre ellos el valor del piso y lo que paga quien se lo queda, y ese acuerdo es válido y les obliga. Lo que la libertad de pacto no cambia es el valor que toma Hacienda para calcular los impuestos, que en el caso de un inmueble nunca puede ser inferior al valor de referencia que fija el Catastro (se consulta en su Sede Electrónica). Si el valor que declaráis en la escritura es más alto, se toma el vuestro, y si es más bajo, Hacienda puede recalcular el impuesto con el valor de referencia y reclamar la diferencia.

La tasación no es obligatoria cuando hay acuerdo, pero resulta útil en tres situaciones. Cuando los propietarios no se ponen de acuerdo en cuánto vale el piso, porque da un valor objetivo (y es el que utiliza el juzgado si la división acaba en un procedimiento judicial). Cuando se considera que el valor de referencia es superior al valor real, porque es la prueba con la que se puede discutir ante Hacienda. Y cuando hay hipoteca, porque el banco suele pedir la suya para aceptar el cambio.

Lo que conviene evitar es que lo que recibe cada propietario no se corresponda con su porcentaje sobre el valor que figura en la escritura. Por ejemplo, si en la escritura el piso vale 200.000 € y es de dos personas al 50 %, quien se lo queda debe pagar al otro 100.000 €. Si por acuerdo entre ellos le paga solo 70.000 €, el pacto es válido, pero los 30.000 € de diferencia son, en la práctica, un regalo de quien sale a quien se queda, y pueden tributar por el impuesto sobre donaciones.

¿Qué precio conviene pactar?

Lo recomendable es pactar el valor real de mercado, es decir, lo que se pagaría hoy por el piso si se vendiera, apoyándolo en una tasación o en la valoración de un agente inmobiliario. Es el precio justo entre los propietarios, porque es lo que va a cobrar quien sale, y en la mayoría de casos está por encima del valor de referencia, de modo que el impuesto se calcula sobre él sin más problema.

El valor de referencia no es el precio que hay que pactar, sino el mínimo sobre el que Hacienda calcula el impuesto. Por eso, que sea muy bajo no perjudica a nadie, porque si declaráis un valor más alto se toma el vuestro. Los propietarios pueden decidir, de mutuo acuerdo, pactar el valor de referencia aunque sea bajo, y en principio Hacienda no podrá reclamar nada, porque es justamente su mínimo. Pero conviene tener claras dos consecuencias. La primera es que quien sale cobra menos de lo que vale su parte (a veces, incluso menos de lo que pagó al comprar), y esa pérdida no se puede deducir en el IRPF. La segunda es que el valor que se fije ahora puede tener efectos en el IRPF de quien se queda el piso cuando, en el futuro, lo venda.

Si es al revés, y el valor de referencia está por encima de lo que realmente vale el piso, el impuesto se paga sobre el valor de referencia, y la forma de discutirlo es una tasación. En cualquier caso, el precio que figure en la escritura tiene que ser el que se paga de verdad.

Si hay ganancia en el IRPF, depende de todo tu año fiscal

Cuando la operación sí genera una ganancia en el IRPF (por ejemplo, si quien sale recibe más que el valor de su parte según la escritura), esa ganancia no se calcula de forma aislada. Se suma en la declaración de la renta de ese año al resto de ganancias y pérdidas patrimoniales que hayas tenido (la venta de otro inmueble, de acciones o de fondos, por ejemplo) y a los demás rendimientos del ahorro, y el conjunto tributa por tramos, de modo que cuanto mayor es la suma, más alto es el porcentaje que se paga. También funciona en sentido contrario, porque si ese mismo año has tenido pérdidas patrimoniales, en algunos casos se pueden compensar.

Es decir, el coste fiscal real de la operación depende de lo que te haya pasado en el resto del ejercicio, y conviene valorarlo pensando en la declaración completa (e incluso en el año en que se firma la escritura), no solo en la extinción de condominio.

Extinción de condominio con hipoteca

Es el punto que más problemas genera. La extinción de condominio cambia quién es el propietario, pero no cambia el contrato con el banco. Si la hipoteca la firmaron los dos, quien sale del piso sigue siendo responsable de la deuda hasta que el banco acepte liberarle, y si quien se queda deja de pagar, el banco puede reclamarle a él.

Por eso es fundamental negociar con el banco antes de firmar la escritura, o como mínimo dejar previsto qué ocurre si el banco no acepta. La hipoteca también afecta a las cuentas, porque de lo que se paga a quien sale se descuenta la parte de deuda pendiente que asume quien se queda.

Qué documentación hace falta

Para estudiar cada caso, lo habitual es partir de la escritura de compra o de herencia, de una nota simple del Registro de la Propiedad, que indica qué porcentaje tiene cada propietario y si el piso tiene cargas, del último recibo del IBI y, si hay hipoteca, del contrato del préstamo y de lo que queda por pagar. Con estos documentos ya se puede ver qué corresponde a cada uno y qué impuestos habría que pagar.

Si tienes un piso en común y quieres salir de él o quedártelo, cuéntame tu situación y te diré qué opciones tienes y qué coste tendría antes de dar ningún paso.

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Judit Ríos · Abogada colegiada en el Il·lustre Col·legi de l'Advocacia de Manresa. Familia, civil y mercantil.